Calificarea unei tranzacții ipotecare, trebuie să spunem că tranzacțiile de acest fel:
O tranzacție ipotecară este un set de tranzacții care vizează încheierea unui contract de împrumut pentru acordarea unui credit ipotecar, dobândirea proprietății unui obiect imobiliar către debitori și transferarea acestuia ca garanție, precum și încheierea altor acorduri care asigură îndeplinirea obligațiilor lor de către Împrumutat. În principiu, acest lucru poate fi limitat la determinarea tranzacției ipotecare.
Cu toate acestea, în același timp cu această tranzacție de bază și datorită acesteia, apar și alte drepturi civile:
Participanții la tranzacție. În ciuda faptului că părțile la tranzacția ipotecară sunt cumpărătorul și vânzătorul de bunuri imobiliare, un număr mult mai mare de entități participă la pregătirea și implementarea acesteia. În primul rând, este, desigur, o bancă, care este atât creditorul primar, cât și creditorul ipotecar primar.
În plus, participanții la tranzacția ipotecară includ, fără îndoială:
Să analizăm pe scurt care este rolul fiecăruia dintre ei.
Banca stabilește o listă a companiilor de asigurare și evaluare cu care împrumutatul sau reprezentanții săi interacționează în etapa de pregătire a tranzacției. De asemenea, își stabilește propriile cerințe pentru obiectul garanției și tehnologia tranzacției și verifică respectarea efectivă a acestor cerințe.
Compania de asigurări - efectuează subscrierea garanției și decide cu privire la disponibilitatea asigurării riscurilor specificate de bancă.
Companie de evaluare-evaluează valoarea de piață și, în consecință, gradul de lichiditate curentă a garanției.
Agentul imobiliar al vânzătorului (dacă este disponibil) - participă la colectarea documentelor necesare pentru obiectul imobiliar.
Agentul imobiliar al cumpărătorului-debitor (dacă există) reprezintă interesele Împrumutatului în organizarea tranzacției, de regulă, în toate cazurile enumerate. El completează pachetele de documente necesare, le transferă la destinație, monitorizează respectarea termenelor pentru examinarea acestor documente, organizează transferul de fonduri la rezervarea unui obiect (avans sau depozit) și executarea unui contract preliminar cu condițiile de returnare a acestor fonduri în cazul refuzului tranzacției etc.
Un broker ipotecar este o legătură între părțile la tranzacție. Sarcina sa este, cel puțin, suportul informațional al unei tranzacții ipotecare, care include:
Dar dacă vorbim cu adevărat despre un broker profesionist, el nu numai că va transmite clientului și agentului său imobiliar cerințele băncii și ale companiei de asigurări, dar va monitoriza și respectarea acestor cerințe înainte ca pachetele relevante de documente să fie transferate la destinație. Desigur, în acest sens, funcțiile unui broker sunt strâns legate între ele cu funcțiile unui agent imobiliar care deservește un cumpărător-împrumutat.
Modul în care un broker și un agent imobiliar vor distribui funcțiile de pregătire și desfășurare a unei tranzacții între ele depinde de compania specifică în care lucrează (dacă este aceeași companie), de tehnologiile stabilite acolo, de personalitățile specifice ale ambelor, de dorințele și preferințele unui anumit client etc., etc. dar, în orice caz, este extrem este de dorit ca brokerul să fie conștient de ceea ce se întâmplă în legătură cu pregătirea și implementarea tranzacției.
- acestea trebuie făcute în scris: simple sau notariale (formularul notarial era anterior obligatoriu prin lege, dar acum se realizează numai la insistența a cel puțin uneia dintre părți);
- ca toate tranzacțiile imobiliare, acestea sunt supuse înregistrării obligatorii de stat;
- au cel puțin două părți care semnează contractul de vânzare.
Cu toate acestea, în același timp cu această tranzacție de bază și datorită acesteia, apar și alte drepturi civile:
- drepturile de creanță ale creditorului în baza Contractului de împrumut cu împrumutatul;
- drepturile creditorului ipotecar în raport cu creditorul ipotecar care decurg din contractul de ipotecă și (sau) Ipoteca (Ipoteca în virtutea acordului);
- drepturile deținătorului poliței de asigurare (adică ale debitorului) și ale beneficiarului (adică ale creditorului) în temeiul contractului global de asigurare și (sau) al poliței de asigurare;
- drepturile beneficiarului serviciilor de brokeraj și imobiliare care decurg din contractele relevante.
Participanții la tranzacție. În ciuda faptului că părțile la tranzacția ipotecară sunt cumpărătorul și vânzătorul de bunuri imobiliare, un număr mult mai mare de entități participă la pregătirea și implementarea acesteia. În primul rând, este, desigur, o bancă, care este atât creditorul primar, cât și creditorul ipotecar primar.
În plus, participanții la tranzacția ipotecară includ, fără îndoială:
- Compania de asigurări
- Companie de evaluare
- Agentul imobiliar al vânzătorului
- Agentul imobiliar al Împrumutatului
- Broker de credit ipotecar
Să analizăm pe scurt care este rolul fiecăruia dintre ei.
Banca stabilește o listă a companiilor de asigurare și evaluare cu care împrumutatul sau reprezentanții săi interacționează în etapa de pregătire a tranzacției. De asemenea, își stabilește propriile cerințe pentru obiectul garanției și tehnologia tranzacției și verifică respectarea efectivă a acestor cerințe.
Compania de asigurări - efectuează subscrierea garanției și decide cu privire la disponibilitatea asigurării riscurilor specificate de bancă.
Companie de evaluare-evaluează valoarea de piață și, în consecință, gradul de lichiditate curentă a garanției.
Agentul imobiliar al vânzătorului (dacă este disponibil) - participă la colectarea documentelor necesare pentru obiectul imobiliar.
Agentul imobiliar al cumpărătorului-debitor (dacă există) reprezintă interesele Împrumutatului în organizarea tranzacției, de regulă, în toate cazurile enumerate. El completează pachetele de documente necesare, le transferă la destinație, monitorizează respectarea termenelor pentru examinarea acestor documente, organizează transferul de fonduri la rezervarea unui obiect (avans sau depozit) și executarea unui contract preliminar cu condițiile de returnare a acestor fonduri în cazul refuzului tranzacției etc.
Un broker ipotecar este o legătură între părțile la tranzacție. Sarcina sa este, cel puțin, suportul informațional al unei tranzacții ipotecare, care include:
- explicarea clientului și a agentului imobiliar care îl deservește cerințele băncii și ale companiei de asigurări pentru garanție, precum și cerințele băncii pentru tehnologia tranzacției.
- explicarea către client a costurilor care urmează să fie suportate în tranzacție.
Dar dacă vorbim cu adevărat despre un broker profesionist, el nu numai că va transmite clientului și agentului său imobiliar cerințele băncii și ale companiei de asigurări, dar va monitoriza și respectarea acestor cerințe înainte ca pachetele relevante de documente să fie transferate la destinație. Desigur, în acest sens, funcțiile unui broker sunt strâns legate între ele cu funcțiile unui agent imobiliar care deservește un cumpărător-împrumutat.
Modul în care un broker și un agent imobiliar vor distribui funcțiile de pregătire și desfășurare a unei tranzacții între ele depinde de compania specifică în care lucrează (dacă este aceeași companie), de tehnologiile stabilite acolo, de personalitățile specifice ale ambelor, de dorințele și preferințele unui anumit client etc., etc. dar, în orice caz, este extrem este de dorit ca brokerul să fie conștient de ceea ce se întâmplă în legătură cu pregătirea și implementarea tranzacției.